从海外持续高通胀看出租公寓开发入股策略的配置价值

数据资料截至6年初17日；*1：数据资料截至6年初16日

值得关注的是，展望预见，经济衰退压力依旧实质上。近期的经济衰退数据资料证明，财年仍对强劲经济衰退的广泛性、值得注意和顽固性有所低估。因此在最新出炉的年初份经济展望当里面，财年急遽上修了月内的经济衰退预测，由3年初的4.3%下沉到5.2%，同时小幅下调明后年的PCE经济衰退预测，以突显加息对于经济衰退的掌控精准度。剔除能源和蔬果的整体PCE经济衰退预测也有下调，也就是说经济衰退压力广泛实质上于各类定价当里面。

那么，面对保卫资金来源生活水准的“持久战”，手执美元的海皆投资者该如何解决解决办法？

02

避险投资公司大佬支招，投资公司六大乘势转售；攻守兼备+避险预想皆的经济衰退可能性，承租楼房已是美元海皆投资一组的“压舱石和”

5年初下旬，桥水创始人Ray Dalio在接曾受采访时问到，在经济衰退严重直接影响实质这样一来时期，海皆投资者最好海皆投资于其产业等“实物”国有资产。

以早先为代表的PE六大相继行动。早先集团从2021年初开始大数量私有化REITs，收购人寿保险筹建项目，在过去半年间已经进行了多笔重大结算，总金额近300亿美元，底层国有资产里面承租楼房分之二比起较低。月内5年初份，另一投资公司六大Partners Group在新泽西州收购了实用性10亿美元的单户承租住宅区海皆投资一组。而根据新泽西州Chilton Capital Management的数据资料，截至2022年5年初31日，新泽西州市场上总计有3930亿美元的私人储蓄准备海皆投资部署到人寿保险或者收购证券交易所REITs。

攻守兼备+避险预想皆经济衰退可能性的海皆投资一组压舱石和

为什么PE投资公司、新泽西州欧美的养老金、海皆主权投资公司等政府机构储蓄相继活跃在人寿保险海皆投资课题，这源于此类于其产业海皆投资的特性。

辩解，哈佛捐赠投资公司有当代的描述，对于其产业国有资产的海皆投资不小地为哈佛捐赠投资公司丰富了其海皆投资一组的动植物；于其产业国有资产的特性是稳固的借贷这样一来和国有资产的挂钩潜力，可使其在不牺牲预想这样一来的前提避险预想皆的通货膨胀可能性。

从可以给予稳固借贷这样一来或国有资产挂钩潜力的各类国有资产对比来看，可能以承租楼房为代表的人寿保险海皆投资，信息化重新考虑耐用性、短时间性、收益性等各种因素，具备海皆投资一组压舱石和的形态。

第一，在可以给予稳固借贷这样一来的各类国有资产里面，承租楼房的信佛市价收益领军可以超越较低信用等级票据、CMBS等国有资产的这样一来领军，可以合理牵制经济衰退。苏世民在早先一年初份财报可能座谈会问到，早先在新泽西州持有者的楼宇里面，80%的楼宇市价下降幅度显著超越通货膨胀，而且差距是“历史性的”。

第二，在可以给予国有资产挂钩潜力的一二级新泽西州市场权益类国有资产里面，承租楼房整合海皆投资手段拥有典型投资者国有资产、投资公司股权海皆投资的这样一来潜力，同时在波动领军总体近略较低于投资者国有资产、短时间性上则优于基本上PE。根据Wallstreetprep的筹备工作数据资料，承租楼房整合海皆投资的平均IRR在20%大分之一；而把新泽西州PE投资公司的历史数据资料伸长到五年、十年，甚至十五年的时间来看，PE投资公司的近十年IRR可以达到分之一15%的低水平；但承租楼房整合海皆投资手段的投资公司周期一般在4-5年，短于基本上的PE投资公司，同时该类投资公司在海皆投资长期不可能会出现公开新泽西州市场投资者国有资产的较低波动性。

第三，在不乏人寿保险的一般来说里面，多大型商场承租楼房作为才刚需国有资产，近十年空置领军保持良好在5%大分之一，借贷非常稳固，即使在危机年份2008年，年内市价下股价度至少为7.9%，在所有人寿保险里面股价总和，下行可能性非常有限。承租楼房国有资产在抗波动和抗不稳固性总体的历史乏善可陈优秀，无论是在2008年通货膨胀长期，还是在新冠疫情长期都体现了其粗大性，于其美26年平均承租楼于其产业信贷坏账领军略较低于0.5%，属于具有近十年持有者实用性的国有资产。

下游的收购新泽西州市场组织起来了数量庞大的政府机构储蓄

人寿保险是另类国有资产的重要的设计（承租楼房从属人寿保险），人寿保险在新泽西州每年的结算总额在5000亿美元，其里面承租楼房是第一大类，分之二比非常少40%，非常少2000亿美元；分之二比第二大类的办公楼35%大分之一，而办公楼国有资产在疫情后由于近程办公已是一个不可逆转的工作方式处于不确定完全，政府机构资金来源在缩减办公楼课题的的设计，这部分资金来源可能会进入承租楼房和工业物流，进一步有所增较低承租楼房收购新泽西州市场的资金来源池。

03

同饮“长江水”，整合海皆投资在干流，控股公司及REITs在平原地带；才刚需其产品+补充曾受限，干流整合海皆投资手段一般来说缺少；投资公司储蓄+本地整合商合作模式，对海皆投资的团队决定较低

承租楼房整合海皆投资的整体是一个稳固的，具有近十年实用性的才刚需其产品，而新泽西州大多居所的市区并不能都只整合，符合承租楼房规划设计的地段、地区、东段都是曾受控管的，很多市区社区对于承租楼房是有制分之一的，它不能无限产出。因此这是一个才刚需同时总产量曾受控管和上都的其产品。

在承租楼房海皆投资的产业化里面，比起下游的控股公司手段、公开新泽西州市场REITs等，干流的整合海皆投资手段的投资公司跨度一般来说小得多，典型投资公司股权海皆投国有资产业化里面，天使和VC投资公司的跨度小于快速增较低投资公司和控股公司投资公司，愈来愈小于二级新泽西州市场的公筹投资公司。所以，这个课题并非数量为君，以某全球TOP10的投资公司政府机构为例，的子公司的承租楼房整合投资公司，数量至少30亿美元大分之一。正因为整合海皆投资手段的投资公司容量有限，手段缺少性具体乏善可陈，且同样海皆投资者难以进行其里面。

多大型商场承租楼房整合海皆投资，一般而言使用整合商+投资公司储蓄联合合作的模式，这对储蓄方的海皆投资的团队决定很较低。因为在新泽西州，于其产业服务业是一个慢功出细活的服务业，所需一个很长的周期去积累和淬炼。优秀的海皆投资者整体都所需从业十几年，所需经历大量的筹建项目才能构成自己的辨别和护肤品。

04

承租楼房整合海皆投资的六大意图解决办法：短时间较低经济衰退可能会不可能会直接影响整合生产成本尾端？加息可能会不可能会下沉Cap Rate，箝制中止尾端作价低水平？

承租楼房整合海皆投资手段的这样一来三维

海皆投资信佛这样一来=（中止定价-整合生产成本）/股本。其里面：

（1）中止定价=运营信佛收入（NOI）/Cap Rate，Cap Rate为储蓄化领军或信佛市价收益领军。

（2）运营信佛收入（NOI）=市价产值及其他杂项收入-运营额度。

（3）整合生产成本（资金来源投入）=款项+股本；其里面，款项一般分之二55-60%，股本分之二40-45%。

（4）整合生产成本（主要额度）=土地（分之二比10-15%）+硬生产成本（原碳化、劳力、建商收入等，分之二比60%大分之一）+冷生产成本（设计、法律、公共服务审批及整合服务费等，分之二比20%大分之一）+手续费（款项手续费，分之二比2%大分之一）等。

在市价跑出赢经济衰退的背景下，原碳化定价下降、劳力短缺应该直接影响整合生产成本，加息在箝制经济衰退的同时，可能会不可能会抬较低Cap Rate，从而直接影响中止作价？几周，逐一比对：

加息箝制短时间较低经济衰退 整合生产成本届时可能会日益较快

财年加息的整体目标是抑制较低经济衰退，而经济衰退大跌也就是说承租楼房的整合生产成本自然也是有所升较低的，尤其是原碳化和劳力。但有几个各种因素所需重新考虑（以新泽西州市场里面典型的A类3-4层200-300户南部市区承租楼房整合为例）：

第一，应该有总包签订合同合同？总包工程筹建定价合同 “GMP”（Guaranteed Maximum Price）的一般性。

第二，应该有预算担保？关注合作方应该可能会给予生产成本超支的担保。

第三，新泽西州市场惯例表明，市区低层屋檐属于工程筹建变数比小得多的一般来说，工期和生产成本的变数，以及建造整合的难度，都是可能性比起可控的，生产成本超支原因较为罕见。

第四，整合生产成本较低一般而言可能会被市价下降和国有资产实用性下降所冲抵，而市价一般而言可能会跑出赢经济衰退（市价低水平变动本身也体现在CPI里面）。2021年整合生产成本急遽升较低，而市价急遽下降，促使作价下降，生产成本较低被市价和实用性下降所冲抵，而且实用性下降幅度近超生产成本下降；因为市价下降促使的是买家海皆投资预想走强，而市价下降突显在实用性下降是通过运营信佛收入NOI*（1/Cap Rate）的乘积effect突显，实用性下降因市价下降而被转换成。

第五，月内在财年加息后，我们想到的整体生产成本较低幅度增较低，开始稳固。究其原因是，新泽西州的同样住宅区主要是单家庭屋檐房屋，其碳化和劳力是跟低层屋檐承租楼房有资源竞争的，而这部分可能会因为同样住房通货膨胀领军升较低而箝制生产力，从而使得同样住宅区建商缩减原碳化，从而在宗教建筑角度对缩减了承租楼房整合在原碳化生产成本和宗教建筑劳工生产力的压力。

第六，虽然整合款项通货膨胀领军有所升较低，新泽西州市场平均低水平目前在4%-5%大分之一；但整合款项通货膨胀领军在整合生产成本里面的分之二比很小（一般在2%-4%以内），而且实质宗教建筑工期较短一般而言在24个年初大分之一，而接近一半时间是在用股本投入部分，此时未产生手续费生产成本，所以手续费的下降对生产成本的直接影响各种因素小得多。（以杠杆领军为50%-60%测算）

加息引致短期内结算作价有所回调，但也就是说并非筹建项目中止期，加息进程或将于2023年初结束，新投资公司可以在预见的海皆投资期内分散海皆投资，择机中止，从而实现平稳这样一来。

第一，因为通货膨胀领军下降以及预想下降，承租楼房结算的Cap rate也可能会下降，作价低水平有所回调，这是可以理解的，但各有不同类型有各有不同某种程度，收购B类楼宇进行改造升级的Cap rate可能会升较低幅度大些，才刚建好的新楼宇的调整幅度小得多，总体新泽西州市场值得注意低水平来看，南部的结算Cap Rate 从之前的略较低于4%，可能会升到4.5%-5%。而如前所述，市价的此后下降，可能会消除非常少一部分Cap Rate下降的直接影响。

第二，整体来看，市价一般而言可能会跑出赢经济衰退，而生产成本届时可能会日益较快，来自生产力尾端和生产成本尾端的有利各种因素可能会消除中止作价尾端的不利直接影响。整体服务业的经营者生产力整体面比起强劲，承租楼房值得注意原碳化偏低，而同样住房新泽西州市场的cool down, 可能会增较低经营者人群。总体来看，目前天空地带的新建具有良好设施的承租楼房承租领军在95-98%之间，很多划分新泽西州市场接近99%的承租领军，供不应求。所以，我们可以想到市价短时间下降，生产成本较快，一定某种程度可以消除中止尾端Cap Rate因通货膨胀领军升较低而下调的直接影响。

所需提醒的是，新泽西州大量人群居所在市区，而市区的承租楼房整合跟里面国欧美的整合各有不同，市区的土地规划设计属于一个当地居民进行的有一定的管控，而不是一个可以无限补充的其产品。相比起愈来愈低层的单家庭同样住宅区，承租楼房对当地促使愈来愈多的人口密度、公共交通增较低和本地资源挤分之二，因此每个社区对承租楼房的东段都是比起提醒掌控的。所以，承租楼房的原碳化尾端是一个曾受限制的状况，这是新泽西州土地管理制度和规划设计政策的想像。目前值得注意认为，从近十年来看，新泽西州的承租楼房是原碳化偏低的，尤其是在人口信佛流入、就业较低增较低的南部天空地区。

第三，整合型手段海皆投资中止期往往为3年大分之一，我们辨别，三年时间充分让新泽西州挺过衰退或者储蓄新泽西州市场不稳。根据财年6年初可能决议CG，财年官员届时基准通货膨胀领军到月内初将升至3.4%，即月内还将加息175个面上，相当于一次75个面上和两次50个面上的加息。至明年加息将减缓，至2024年开始降息进程。

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