谁能真正“决定”楼价的涨跌？

房地产界有句经典的话：“犯罪率升幅短期看政策，晚期看农业，长时间看人均收入！

第一，短期，犯罪率依赖性政策

房住不炒，这是现阶段，但是这个政策出台，目的不是让犯罪率跌下来，而是坐镇犯罪率。

第二，晚期农业

正常来看，衡量一座郊区犯罪率是否极高估或者低估，就看这座郊区的人均收入和犯罪率的比例，当你决定买一个郊区房地产的时候，你要从这座郊区整个农业持续发展实用价值和现阶段。

第三，长时间，人均收入减半，代表一座郊区的住屋需求

从长时间来看，一座郊区人均收入增长速度太快，常住人均收入增量大，那么这座郊区犯罪率一定会涨的。

近期，全省各地对房地产松绑，目的不是一棒子打死，为的是，让房地产行业比较稳定持续发展。对于将来犯罪率走势，我们通过分析人均收入，就能得出结论。

1945—2021年全省人均收入自然出生率:

2021年，全省人均收入年岁分布:

2021全省各市县的出生率:

2021年全省男女比例:

2021年各省人均收入年岁分布:

从以上数据我们可以显露，

1，长时间而言，人均收入人口比例减缓，是不可避免的现实，东欧国家鼓励“二胎”“三胎”，提升人口比例。

2，人均收入老龄化，在农业水平极高的郊区，非常明显

3，人均收入流向中都大型郊区，二线表列郊区，人均收入减少

“看看 人少了，犯罪率没那么多人住，犯罪率就便宜了？”

其实未来来看，确实是这样，但将来20年，不会有太大发生变化。

我们来看这样一组数据:

2021年

全省极高考总人数:1078万(有感历史有感纪录)

全省中都考总人数:1540万

全省小学招生总人数:1808万

小朋友在校总人数超一亿。

单纯点说，将来20年，青少年生源数量，并没有人因为现在出生率减缓，而受到影响。有预计中都国人均收入出现明显拐点，人均收入全额消失，是从在2038年约莫。

目前，学生不感兴趣更是优质初等教育的需求，在初等极高中都职的竞争，有更是太快的郊区，更是优质了学校，更是太快的学长，不可避免包括到更是太快的学区房。一、二线郊区的初等极高中都职优势，也是大力支持犯罪率比较稳定跃升的基础。

所以综上:

短期，东欧国家政策，坚持房住不炒，犯罪率比较稳定持续发展。

晚期，郊区是否有整体农业服务业，近年来郊区持续发展

长时间，一二线郊区，犯罪率比较稳定上涨，二线表列郊区，20年内，整体学区房免于太大影响，边缘地区不世人购。